1 июля в реформировании жилищного сектора должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям. Так предусмотрено Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Верховная Рада приняла упомянутый закон еще в прошлом году. С тех пор ведется активная работа по его внедрению. В частности, в последнее время значительно увеличилось количество функционирующих объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Еще немало их пребывает в стадии создания и регистрации.
Объединения совладельцев специалисты называют самой оптимальной организационно-правовой формой управления многоэтажками. Они обеспечивают им максимально эффективное функционирование. В частности, ОСМД, осуществляя термомодернизационные работы, минимизируют потери различных видов энергии, что крайне важно в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
И именно в последнее время начали появляться различные выдумки об ОСМД. Их активно распространяют оппоненты жилищной реформы. Они всячески стремятся дискредитировать объединения совладельцев, а одновременно и те положительные изменения, которые наметились в жилищном секторе.
Мифы об ОСМД собрал Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива», а их развенчать взялись специалист по созданию ОСМД Проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Татьяна ГОРДИЕНКО и юридический консультант общественной организации «Ресурсный центр для ОСМД» Андрей БУРЫЙ.
Миф первый: государство вынуждает всех без исключения жильцов многоквартирных домов создавать ОСМД, ведь предложенная к реализации реформа жилищного сектора не предусматривает других форм управления многоэтажками.
Действующее законодательство не включает требование, которое бы заставляло жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено несколько основных форм управления многоквартирным домом. Среди них – управление многоквартирным домом собранием совладельцев, управление многоквартирным домом ОСМД и управление многоквартирным домом управителем.
Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами. А это означает, что такой процесс проходит без какого-либо вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления.
Однако следует признать, что сегодня самой действенной и самой оптимальной организационно-правовой формой остается ОСМД. Она обеспечивает качественное управление многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией. Благодаря ОСМД совладельцы получают возможность привлекать средства местных и государственных программ на внедрение в доме энергоэффективных мероприятий. А это много значит в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в этих зданиях и в полной мере пользующихся их ресурсами, к ОСМД не имеют никакого отношения.
В соответствии с 6-й статьей Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД могут создавать лишь собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А это означает, что собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и собственники квартир. Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и собственники квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятых в пределах их полномочий.
Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.
Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои жилища – в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты.
Значительным преимуществом ОСМД является возможность привлекать банковские кредиты.
Обычно они их направляют на утепление фасадов своих многоэтажек, на установку в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность для жителей и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания менее энергозатратными. ОСМД также используют банковские займы на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом существующей внешней температуры, на установку счетной аппаратуры общего пользования и пр.
Однако следует понимать, что кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства. А это означает, что помещения, в том числе, и квартиры, не закладываются и потому не могут отчуждаться в случае возникновения у ОСМД проблем по обязательствам, которые они берут перед кредиторами.
Как обеспечение по кредиту для ОСМД банк может принять имущественные права на получение денежных средств в виде взносов совладельцев ОСМД. Тех взносов, которые они платят для содержания общего имущества.
Проще говоря, в качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.
Что же касается банкротства ОСМД, то оно маловероятно. Ведь преимущественно объединения берут незначительные по суммам кредиты. И делают так преднамеренно: чтобы иметь возможность вовремя и в полном объеме рассчитаться с банками за предоставленные ими займы.
Миф четвертый: совладельцев из ОСМД государство принудит содержать за свои средства, а при необходимости – и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки, которые не получат статуса ОСМД, будут содержаться и ремонтироваться за бюджетные средства.
Жители многоквартирного дома должны понимать, что на правах собственности они владеют не только жилыми или нежилыми помещениями. Они также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестничных пролетах, лифтах, чердаках, подвалах и пр. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.
В одинаковой степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этот статус еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело кропотливое и дорогое. Поэтому вполне логичный вопрос – где на все это взять деньги?
В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые до сих пор не создали объединения, они могут воспользоваться возможностями существующих программ финансовой поддержки. Деньги выделяются из государственного, а нередко – и из местных бюджетов. Последние действуют по принципу софинансирования. Они также достаточно активно помогают совладельцам ОСМД решать многочисленные вопросы содержания многоэтажек, в частности и те, которые связаны с повышением их энергоэффективности.
Эти программы предусматривают существенные льготы. Если ОСМД направляет банковский кредит на термомодернизацию дома, то в рамках государственной программы получает компенсацию тела кредита в размере 40%. В отдельных случаях она может достигать 70%.
За счет местных бюджетов ОСМД получают дополнительные компенсационные мероприятия. Их размер и характер определяют местные органы власти.
Миф пятый: создание ОСМД теряет смысл, если в многоквартирном доме проживает значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей.
ОСМД никоим образом не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые отважились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.
Однако государство предусмотрело стимул, призванный активизировать создание ОСМД. Оно внедрило достаточно простой и понятный для всех принцип: чем больше льготников и субсидиантов сплачивает объединение, тем на большую компенсацию тела «теплого» кредита оно вправе рассчитывать. Ее максимальный размер может достигать 70%. Таким образом, большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.
Более того, ОСМД на законных основаниях могут получать дополнительные средства. В частности, они могут размещать на фасадах своих многоэтажек или в лифтах рекламную продукцию, сдавать в аренду подвальные и другие нежилые помещения, придомовую территорию и иметь от этого выгоду.
Миф шестой: после создания ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территорией могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей.
За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и потому не создает большой финансовой нагрузки для жителей.
В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, ведь каждый город имеет присущую лишь ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительная. Поэтому решения относительно размера придомовой территории принимают местные органы власти.
ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения. Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения относительно нее принимаются общим собранием. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, собственники которых проживают в соседних домах.
Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не выказали желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не принимать участия в решении вопросов по его содержанию.
Решение пробемы неплатежей в первую очередь возлагается на председателя правления ОСМД. Он должен встречаться с должниками и напоминать им о финансовых обязательствах, которые они не выполняют. А главное – председатель правления объединения должен каждый раз подчеркивать то, что все совладельцы обязаны выполнять решения уставных органов ОСМД, даже если голосовали против них.
Преимущество следует отдавать индивидуальным разговорам, но если они не обеспечивают надлежащего результата, тогда проблему следует выносить на рассмотрение общего собрания. Иначе она только обострится.
Также следует понимать, что не все жители относятся к числу забывчивых или тех, кто сознательно игнорирует обязательные платежи. Немало и тех, кто по разным причинам столкнулся с финансовыми трудностями. Преимущественно они касаются пенсионеров, многодетных, неполных или асоциальных семей, людей, которые временно потеряли работу, которые присматривают за пожилыми родителями или больными детьми, и по этой причине не могут полноценно работать.
ОСМД имеет возможности посодействовать таким совладельцам в решении их финансовых проблем. Например, им могут реструктуризировать долги или предоставить возможность их отработать. Решения о применении подобных подходов принимаются на общих собраниях объединения.
Но если все перечисленные методы окажутся напрасными, для взимания задолженности ОСМД может обратиться в суд. При этом истец (в данном случае – ОСМД) имеет право просить суд в порядке обеспечения иска наложить арест на имущество (в том числе, и на квартиру) или на денежные средства ответчика-должника.
Миф восьмой: жителям одного многоквартирного дома не стоит браться за создание ОСМД. Для них это дело окажется слишком дорогим и потому весьма невыгодным. Поэтому ОСМД необходимо создавать на базе сразу нескольких многоэтажек, расположенных недалеко одна от другой.
По общим правилам, определенным Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», в одном многоквартирном доме может создаваться лишь одно объединение. Однако статья 4 этого же закона предоставляет возможность собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудования, инженерной инфраструктурой, создавать общее объединение.
В случае создания объединения на базе двух или более многоквартирных домов голосование совладельцев по нему осуществляется в каждом многоквартирном доме отдельно. Результаты голосования также определяются отдельно для каждого многоквартирного дома.
Случаи создания «общих» ОСМД в Украине не единичны, хоть и не очень распространены. Дело в том, что такие подходы порождают определенные неудобства. Так, в случае необходимости собрать общее собрание из числа жителей сразу нескольких многоэтажек бывает очень тяжело. В результате определенные решения вовремя не принимаются и из-за этого существующие проблемы решаются со значительным опозданием, что приводит к негативным последствиям.
Миф девятый: жители многоэтажки лишены какой-либо возможности контролировать работу председателя правления ОСМД и влиять на нее. А это создает предпосылки для различных финансовых злоупотреблений. В частности, не исключается возможность присвоения председателем ОСМД общественных денег.
Все решения относительно текущей деятельности объединения, в том числе, и вопросы привлечения и использования денег, принимаются и контролируются его совладельцами.
Совладельцы ОСМД реализуют свои права при помощи активного участия в работе уставных органов, созданных в соответствии с законодательством и уставом объединения.
В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Благодаря ему формируется коллективное мнение. Преимущество получают те решения, которые поддерживает большинство совладельцев.
Для руководства текущей деятельностью избирается правление ОСМД, являющееся исполнительным органом объединения и подотчетным общему собранию. Обычно правление состоит из нескольких членов и председателя правления. Избрание и отзыв членов правления осуществляется общим собранием, что является дополнительным инструментом контроля над деятельностью правления со стороны совладельцев ОСМД для недопущения злоупотреблений в работе.
Для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия или ревизор. В отдельных случаях совладельцы ОСМД могут принимать решения о привлечении независимого аудитора.
Таким образом, совладельцы, которым небезразлична судьба многоквартирного дома и эффективная работа объединения, имеют достаточно рычагов влияния и контроля над деятельностью председателя правления, что сделает невозможными случаи присвоения им имущества и средств ОСМД.
Подготовил Артем САДОВОЙ,
Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»