Помогут ли управляющие домами реформировать жилищно-коммунальное хозяйство Украины?
Когда-то управдомы были профессией популярной. И олицетворяли власть среднего звена, которая контролировала нашу жизнь, не охваченную производством. Время свободомыслия породило ЖЭКи, они индустриализировали содержание жилищного хозяйства до масштабов безразличия, когда одна сторона не знает, за что она платит, а вторая не помнит, какие услуги должна оказывать и какого качества.
После принятия Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который предполагает новую фазу реформирования жилищно-коммунальной сферы, у многих возникают вопросы – кому отдать в управление свою многоэтажку и где найти для этого специалиста, который может стать деловым партнером, надежным помощником и защитником в борьбе с нелегкими бытовыми буднями. И профессия управителя многоквартирным домом снова становится востребованной. Каковы современные подходы к управлению многоквартирными домами и к подбору профессиональных кадров, способных этим заниматься? Поговорить об этом мы предложили президенту Ассоциации управителей жилья Василию ЛИМАНУ.
– Сколько управителей сегодня оказывают услуги собственникам многоквартирных домов?
– В первую очередь, давайте определимся, кого мы называем управителем многоквартирного дома.
Управителем может быть как юридическое лицо – управляющая компания, так и физическое лицо-предприниматель, которые по договору с собственниками дома оказывают услуги по содержанию дома и придомовой территории. Управитель, как правило, выполняет весь комплекс работ, которые необходимы для поддержания дома в должном техническом и санитарном состоянии, на его плечи ложится решение всего комплекса хозяйственно-бытовых вопросов в доме. От качества работы управителя зависит и внешний вид дома, и комфорт его жителей.
На сегодняшний день в Украине уже работает порядка 535 управляющих компаний. Количество управителей – физических лиц точно сосчитать сегодня сложно. Поскольку многие председатели объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), начиная с управления собственным домом, достигли такого профессионального уровня, что по просьбе жителей других домов принимают и их под свое крыло, становясь, таким образом, управителем.
Реалии сегодняшнего дня таковы, что рынок управителей находится на стадии становления. В управлении ОСМД, жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) или управляющих компаний находятся порядка 20% многоквартирных домов, остальные продолжают обслуживаться коммунальными ЖЭКами, которых в Украине более 4 тыс.
– Почему именно сегодня возникла потребность в управителях?
– Необходимость в управителях многоквартирных домов возникла не сегодня. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства началось значительно раньше. Уже в 2004 году была принята соответствующая государственная программа. Она была прописана достаточно хорошо, но так и не была выполнена. Более реальные шаги были заложены в программе на 2009-2014 годы, но и она была провалена.
Одним из важных направлений этих программ являлась демонополизация рынка управления жильем (иными словами, содержания домов и придомовых территорий). Имеется в виду создание конкурентной среды. Для успешного развития рынка и повышения качества услуг необходимо дать возможность работать в этой сфере субъектам предпринимательской деятельности разных форм собственности.
Пока наиболее эффективную схему управления многоквартирными домами реализуют ОСМД. Многие успешные их руководители могут стать примером профессионального роста.
– В каких регионах современная система управления многоквартирными домами приживается наиболее активно?
– Сегодня трудно говорить о региональных тенденциях и в целом о «современной» системе управления, поскольку рынок только зарождается. Я склоняюсь к определению «эффективная система управления и обслуживания жилых домов» согласно с новыми стандартами и требованиями.
Среди лидеров по количеству действующих ОСМД, то есть, эффективных управителей, можно отметить Львовскую, Днепропетровскую, Киевскую, Николаевскую, Ивано-Франковскую области.
Частных управляющих компаний больше всего в Киевской и Одесской областях. И понятно почему – в этих регионах больше всего строится жилья, и, соответственно, здесь наибольшее количество управляющих компаний создается застройщиками.
Необходимо отметить города, в которых были проведены конкурсы для определения управителей. Это: Комсомольск и Кременчуг (Полтавская обл.), Тернополь, Славутич и Обухов (Киевская обл.), Житомир, Кривой Рог и Никополь (Днепропетровская обл.) и другие. Но, к сожалению, в некоторых городах такие конкурсы проводились не совсем прозрачно.
– Как на законодательном уровне определены статус управителя, его функциональные обязанности и права?
– Законодательных и подзаконных актов в сфере жилищно-коммунальных услуг у нас немало. Но я бы отметил недавно принятый Верховной Радой закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Мы называем его революционным.
Дело в том, что он предоставляет совладельцам многоквартирных домов эффективный механизм выбора управителя для своего дома. При этом теперь для принятия такого решения большинством голосов нет необходимости регистрировать юридическое лицо. Домов, которые пока не решились на создание ОСМД, в Украине значительное большинство. И все это время они не вовлекались в рыночные отношения, складывающиеся в жилищно-коммунальной сфере. Кто будет управлять их имуществом, решалось местными органами власти.
– С управляющими компаниями понятно – это юридические лица. Управитель-физлицо непременно должен быть частным предпринимателем?
– Собственники многоквартирного дома для управления общим имуществом имеют право нанимать как юрлицо (компанию), так и частного предпринимателя. Основные требования к ним изложены в Правилах управления домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины еще в 2009 году.
Сегодня эти Правила необходимо осовременить. Некоторые специалисты склоняются к принятию соответствующего закона. Он должен четко выписать все нюансы, связанные с управлением многоквартирными домами, определить полномочия управителя-физлица и управляющих компаний, их функции, требования, которые к ним выдвигаются.
В этом есть большая необходимость. Мы активно заимствуем опыт стран-членов ЕС. И хотим, чтобы наш рынок управления жильем был высококонкурентным, соответствовал самым высоким стандартам. Только так мы сможем кардинально улучшить ситуацию, которая на сегодняшний день сложилась в сфере жилищно-коммунальных услуг.
– Кто может быть управителем? Должны ли эти люди получать специальную подготовку для такой работы?
– Однозначно должны. Принято считать, что управитель – это менеджер дома. Но сегодня мы убедились в том, что он должен быть также технически и экономически грамотным человеком.
Некоторые совладельцы и руководители объединений предпочтение отдают тем кандидатам в управители, которые в прошлом имели отношение к строительству или ко всему, что с ним связано, например, к сантехнике, электричеству и т. д. Желательно, чтобы кандидат в строительной сфере поработал хотя бы 2-3 года. Тогда ему будет проще справляться со своими обязанностями.
Но все это – базовые требования. На самом деле управителю приходится решать много самых различных вопросов, в том числе, и таких, которые имеют отношение к собственности, взаимоотношениям между собственниками и пр. Поэтому сегодня им приходится осваивать еще и юриспруденцию, а не только заниматься сугубо хозяйственными делами.
– Как сейчас оформляются отношения с управителями, и как они будут оформляться в соответствии с законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?
– Отношения с управителем в любом случае регулируются заключенным договором.
Как сегодня, так и в дальнейшем собственники многоквартирного дома (в том числе, и объединенные в ОСМД) будут заключать с управителем договор, условия которого должны соответствовать условиям типового договора. Важно отметить, что решение о привлечении управителя и о его выборе принимается собственниками дома на общем собрании. Договор с управителем от имени ОСМД подписывает его председатель. В домах, в которых ОСМД не создано, для этих целей на общем собрании избирается уполномоченное лицо (или несколько лиц) из числа сособственников. Такую возможность им предоставляет закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Важно помнить, что типовой договор предусматривает взаимную ответственность – управителя перед собственниками, а собственников – перед управителем. Это значительно повышает эффективность управления домом.
– Чем конкретно занимается управитель? Он занимается управлением исключительно совместного имущества жильцов многоквартирного дома или может одновременно заниматься решением их индивидуальных жилищно-коммунальных потребностей?
– Сегодня управитель занимается обслуживанием, содержанием общего имущества дома, придомовой территории, это его прямая обязанность.
Одновременно ему приходится заниматься и социальными вопросами, например, оказанием помощи в оформлении жилищной субсидии. Управитель заинтересован в этом. Ведь это платежи, которые идут на обслуживание дома и придомовой территории.
Встречаются и другие аспекты. В Киевской области, например, есть управители, которые проводят праздники двора, новогодние праздники. Это сближает людей, помогает им лучше понимать друг друга, а впоследствии – объединять их для решения совместных задач.
Управитель многоквартирным домом – это ни в коем случае не руководитель предприятия. Если на предприятии, которым ты управляешь, кто-то тебя ослушался, ты можешь его «выставить за дверь». А с собственниками всегда необходимо находить общий язык. Когда ты станешь для них доверенным лицом, значит, ты – хороший управитель.
– ЖЭКи оказывают комплексные жилищно-коммунальные услуги. У них есть соответствующие кадры, технические возможности, выходы на специализированные коммунальные предприятия и фирмы. Могут ли управители в этом вопросе успешно конкурировать с ЖЭКами?
– Очень важно, чтобы управитель или управляющая компания приходили со своей материально-технической базой. Но можно взять банковский кредит и воспользоваться им для покупки необходимого оборудования. Так в большинстве случаев и делается. При этом закупается самое современное оборудование.
Материально-техническую базу можно создавать и поэтапно, в том числе, и за средства собственников (отдельная строка расходов в смете на год). Но тогда приобретенное таким образом оборудование, инструменты, спецодежда и все необходимое для обслуживания дома будет принадлежать им, а не управителю.
Сегодня управители предлагают жильцам новые, куда более высокие по сравнению с предыдущими стандарты обслуживания. Тем самым они стараются доказать, что по сравнению с ЖЕКами работают намного лучше. А иначе собственники откажутся от их услуг. Какой им смысл менять шило на мыло?
Не так давно в Комсомольске, в Кривом Роге к работе приступило сразу несколько новых частных предприятий. Для местных жителей этот факт оказался примечательным. Всех сразил внешний вид слесарей, сантехников и дворников. Все они были в чистой и красивой спецодежде. Они пользовались современными инструментами и даже бахилами (их одевали перед тем, как зайти в квартиру).
Согласитесь, доверие к таким специалистам появляется сразу. Ведь не случайно говорят – человека встречают по одежке. Хотя при этом не стоит забывать и о мастерстве.
– Как быть в случае, если жильцы дома не нанимают управителя? Кто в данной ситуации выполняет его функции, и кто оплачивает его услуги?
– Если жители многоквартирного дома не создают ОСМД или не избирают себе управителя на общем собрании, то по истечению одного года органы местного самоуправления проводят конкурс и по его результатам определяют управителя для дома. Сейчас эта процедура регламентируется постановлением Кабинета Министров Украины №631 от 21.07.2005 г. «Об утверждении Порядка проведения конкурса по оказанию жилищно-коммунальных услуг». Но законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предусматривается утверждение Минрегионом Украины нового порядка его проведения.
Важно понимать, что выбор органами местного самоуправления управителя для дома – это скорее вынужденная мера для того, чтобы дом не остался без надлежащего присмотра. Собственники в любой момент вправе собраться и принять решение о замене управителя. Нужно будет лишь дождаться окончания установленного законом минимального срока для работы управителя в один год. Однако, если управитель не предоставлял услуг или их качество не соответствовало условиям договора, то такой договор можно будет расторгнуть и досрочно.
Такая процедура предусмотрена законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Он в достаточной степени защищает интересы собственников, за ними всегда остается решающее слово.
– Один управитель может управлять сразу несколькими жилыми домами. Насколько это оправдано?
– Как я сказал ранее, управитель-физлицо может успешно управлять десятками домов. И такая практика существует уже давно.
Если говорить о предприятии, то оно может иметь на обслуживании даже сотни домов, расположенных недалеко друг от друга. Для отдаленных домов можно создавать своеобразные опорные пункты с персоналом, необходимым для обслуживания. Скажем, штат по обслуживанию может составлять от 3 до 7 человек – бухгалтер, сантехник, электрик, дворник и др.
Какие-то услуги управитель оказывает самостоятельно, но может нанимать и другие предприятия для их выполнения. Сегодня в каждом районе могут быть структуры, занимающиеся аварийным обслуживанием. Вариантов, как видите, много. Все зависит от того, как управитель себя позиционирует, как формирует свой штат и принципы работы, а также от того, что именно хочет заказчик – собственники многоквартирного дома.
– Реализация нового закона может открыть путь в управители людям недобросовестным и непрофессиональным. Как этого избежать?
– Сегодня очень важно проводить разъяснительную работу, чтобы собственники многоквартирных домов знали, какие требования они должны выдвигать к управителям. Прежде чем нанимать управителя, актив дома должен поинтересоваться историей компании, с которой собирается заключить договор, узнать, как она себя зарекомендовала, каковы отзывы. Собрать информацию сегодня не так сложно.
С управителями-физлицами определиться сложнее. По моему мнению, стоит обратить внимание на успешные ОСМД или ЖСК. Их председатели уже наработали опыт, часто имеют необходимую квалификацию и знания. Некоторые председатели работают по 15-20 лет, имеют колоссальный опыт, могут управлять и десятком домов.
С плохим управителем сегодня разобраться довольно просто: если жильцы им недовольны, то больше не будут нанимать его. В новом законе предусмотрено, что договор с управителем заключается на 1 год с возможностью его пролонгации. На наш взгляд, эта норма несколько спорная. Ассоциация управителей жилья предлагала увеличить такой срок до 5 лет. Ведь есть необходимые регламентные работы, есть долгосрочное планирование, рассчитанные на более длительный срок. При этом можно было более детально прописать ответственность управителя. Сложно представить, что крупное предприятие захочет заключать договор только на 1 год. Но законодатели решили защитить интересы потребителей.
Есть и другие механизмы, которые могут подтвердить профессиональную пригодность управителя. Ассоциация управителей выступает с предложением ввести профессиональную аттестацию, в том числе – и реестр профессиональных управителей. Мы предусматриваем возможность обучения управителей, сдачу специальных экзаменов для получения сертификата и включения в реестр. Сособственники домов смогут воспользоваться этим реестром. Но он касается только управителей-физических лиц. В большой компании может работать много таких управителей.
Если говорить о предприятиях, то они могут проходить оценку соответствия тем или иным стандартам и получать соответствующие сертификаты. Это может повысить их конкурентоспособность.
– Готовы ли местные органы власти к такой глубокой реформе в сфере ЖКХ, в том числе, и к работе с управителями домов?
– Сегодня, прежде всего, нужно говорить о том, готово ли к этому общество? Ведь теперь реформирование жилищно-коммунальной сферы в значительной степени зависит от нас с вами, новым законом именно нам как собственникам даны огромные полномочия. Если мы ими будем активно пользоваться, то власти просто некуда будет деваться.
В Украине есть города, которые активно поддержали работу управителей домов. И оказалось, что такие рыночные подходы очень выгодны, потому что местная власть может скинуть с себя большой груз ответственности. Да, городское руководство контролирует, чтобы не было нарушений, чтобы придерживались тарифной политики. Но когда работают управляющие компании, то их отношения с жильцами – это частник с частником.
Статистика подтверждает, что там, где работает частный управитель, намного меньше жалоб и больше доверия к местным органам власти.
А там, где местные органы власти не готовы к изменениям, свое мнение должна сказать общественность. И мы как общественная организация готовы помочь жителям, инициативу которых будут тормозить местные власти.
Артем САДОВОЙ,
Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»